양도소득세는 부동산, 주식 등 자산을 양도(매매, 교환 등)하여 발생한 이익에 부과되는 세금입니다. 부동산 양도소득세는 다음과 같은 산출 과정을 거칩니다.

양도차익에서 장기보유특별공제를 적용한 뒤, 기본공제 250만 원을 차감하면 양도소득 과세표준이 됩니다. 여기에 세율을 적용하면 최종 납부 세액이 산출됩니다.

양도소득세 기본 세율 (2026년)

지방소득세(양도소득세의 10%)가 별도로 부과되므로 실효세율은 위 세율보다 약간 높습니다.

1세대가 국내에 1주택만 보유한 상태에서 양도하는 경우, 일정 요건을 충족하면 양도소득세가 전액 비과세됩니다. 가장 확실한 절세 방법이므로 요건을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

비과세 요건

• 보유기간 2년 이상: 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유
• 거주기간 2년 이상 (조정대상지역): 2017.8.3 이후 조정대상지역 내 취득 주택은 보유기간 중 2년 이상 실제 거주 필수
• 양도가액 12억 원 이하: 실거래가 12억 원 이하면 전액 비과세, 초과분만 과세
• 1세대 1주택: 양도일 현재 국내에 1주택만 보유

일시적 2주택 비과세 특례

이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우에도 비과세가 가능합니다. 기존 주택을 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 양도하면 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.

장기보유특별공제(장특공)는 부동산을 오래 보유할수록 양도차익에서 더 많은 금액을 공제해주는 제도입니다. 1세대1주택자와 일반(다주택 등) 경우에 따라 공제율이 크게 다릅니다.

1세대1주택자 장기보유특별공제 (거주기간 포함)

1세대1주택으로서 양도가액 12억 원 초과분에 대해 과세될 때 적용됩니다. 보유기간 공제(연 4%)와 거주기간 공제(연 4%)를 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

일반(비거주·다주택 등) 장기보유특별공제

1세대1주택 비과세에 해당하지 않는 일반 양도의 경우, 보유기간에 따라 연 2%씩, 최대 30%(15년 이상)까지 공제됩니다. 거주기간 공제는 적용되지 않습니다.

다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우, 기본세율에 중과세율이 가산됩니다. 다만, 정부의 부동산 정책에 따라 중과 유예가 시행되는 기간이 있으므로 양도 시점을 잘 확인해야 합니다.

중과세율 구조

조정대상지역 확인

조정대상지역은 정부가 부동산 시장 과열 지역으로 지정한 곳으로, 지정 및 해제가 수시로 변경됩니다. 2026년 3월 현재 서울 전역과 수도권 주요 지역이 투기과열지구 및 조정대상지역으로 재지정되어 있습니다. 또한 서울 주요 재건축·재개발 지역에는 토지거래허가구역이 확대 적용되어 비과세 요건(2년 거주)에 영향을 줄 수 있습니다. 양도 전 반드시 국토교통부 또는 한국부동산원 홈페이지에서 최신 지정 현황을 확인하세요.

비조정지역 양도 활용

다주택자라도 비조정대상지역에 소재한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않고 기본세율로 과세됩니다. 또한 장기보유특별공제(일반 공제율)도 적용받을 수 있어 절세 효과가 큽니다.